< 소액보증금임차인 해당여부(1) : 주택임대차 >

(1) 판단기준

소액보증금 임차인에 해당되는가의 여부는 임차인이 대항력을 갖춘 시점의 법령을 기준으로 판단하는 것이 아니라, 최우선변제금의 지급기준이 되는 담보물권(토지와 건물의 담보권설정일이 다른 경우에는 건물에 대한 담보물권) 등의 설정 당시의 법령을 기준으로 보증금 규모가 법에서 규정한 일정액 이하에 해당하여야 한다.

◈ 소액임차인 해당 여부의 판단 ① (세종특별자치시 소재 주택)

 ※ A의 보증금의 규모는 저당권설정 당시 법령기준(1억4,500만원 이하)에 해당하므로 A는 乙에 대하여 소액임차인임을 주장할 수 있으나, 

근저당권설정 당시 법령기준(1억3,000만원 이하)에는 해당하지 아니하므로 甲에 대하여는 소액임차인임을 주장할 수 없다. 

따라서 배당순위는 우선변제 1순위 甲, 최우선변제 A(보증금 중 일정액인 4,800만원), 우선변제 2순위 乙, 우선변제 3순위 A(9,700만원)의

순위로 된다.

  소액보증금 임차인에 해당하는지 여부의 기준이 되는 권리를 ‘지급기준’이라고 하는데,  저당권?담보가등기 등의 담보물권 및 전세권은 최우선변제금의 지급기준으로 될 수 있으나, 우선변제적 효력이 없는 압류 또는 가압류는 지급기준으로 될 수 없다. 확정일자부 임차권에 대하여는 이를 부정하는 견해도 있으나 확정일자를 갖춘 임차인은 담보물권자와 유사한 지위에 있으므로 확정일자부 임차권도 전세권과 마찬가지로 지급기준이 될 수 있다는 견해가 판례와 다수설의 태도이다.

(2) 판단시점

보증금 및 차임에 관한 현황조사와 권리신고의 내용이 일치하지 않는 때에는 보증금의 증감·변동이 있었던 경우가 보통이다. 이처럼 임대차관계가 지속되는 동안 보증금의 증감·변동이 있는 경우, 담보물권 등이 설정된 당시의 법령기준에 해당하는 소액임차인인지 여부는, 계약체결시가 아니라 매각 당시를 기준으로 판단하여야 한다. 따라서 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 임대차보증금의 액수가 적어서 소액임차인에 해당한다고 하더라도 그 후 갱신과정에서 보증금이 증액되어 매각 당시 보증금의 규모가 보호한도를 초과하면 더 이상 소액임차인에 해당하지 않게 되고, 반대로 처음에는 보증금의 액수가 많아 소액임차인에 해당하지 않았더라도 그 후 갱신과정에서 보증금이 감액되어 매각 당시 보증금의 규모가 보호 한도 이하로 되었다면 소액임차인에 해당한다.

(대법원 2008.5.15. 선고 2007다23203 판결)

◈ 소액임차인 해당 여부의 판단 ② (세종특별자치시 소재 주택, 2025.6. 매각)

    [지급기준] 2022.9.15. 저당권 (보증금규모 1억3,000만원 이하)

※ 계약체결 당시 A의 보증금의 규모는 저당권설정 당시 법령기준(1억3,000만원 이하)에 해당하는 임차인으로서 보호의 대상이었으나, 매각 당시에는 법령기준을 초과하여 보호의 대상이 아닌 것으로 되었다. (따라서 A는 월차임을 지급하는 한이 있더라도 보증금을 법령기준을 초과하는 것으로 재계약해서는 안된다.)  반면 B의 계약체결 당시 보증금의 규모는 법령기준을 초과하여 보호의 대상이 아니었으나, 그후 그의 경제적 사정이 더 열악해져 매각 당시에는 보호 한도 이하로 되어 소액임차인에 해당하게 되었다. (따라서 보호되는 소액임차인으로서 되기 위해서는 월차임을 지급하는 한이 있더라도 보증금을 보호 한도 이하로 되도록 감액하여야 한다.)

< 소액보증금임차인 해당여부(2) : 상가임대차 >

(1) 보증금규모의 제한 

  최우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임을 보증금으로 환산한 금액의 합계가 동법 시행령 제6조에서 정한 일정액 이하인 경우이어야 한다(상가임대차법 제14조). 소액보증금 임차인에 해당되는가의 여부는 담보물권 등의 설정 당시의 법령을 기준으로 하고, 계약체결 이후에 보증금액의 변동이 있는 경우에는 배당시의 보증금의 규모로 판단하여야 한다는 점은 주택임대차에서와 같다.

  상가임대차법이 적용되는 보증금의 규모에 대해서는 법 적용의 지역단위의 변경과 함께 보증금액이 최근 몇 차례 상향조정된 바 있으나, 최우선변제를 받기 위한 보증금의 규모와 보호되는 보증금의 일정액은 오래 전 상향 조정된 후 변동되지 않고 있다.

(2) 환산보증금

  소액임차인에 해당하는지 여부를 판단하는 보증금의 규모에서의 보증금은(주택 임대차와는 달리) 순수한 보증금이 아니라 월차임의 금액을 보증금으로 환산하여 합산한 환산보증금을 말한다. 시행령은 소액임차인에 해당되지는 여부를 판단하는 보증금을 이처럼 환산보증금으로 규정하여, 사회경제적 약자인 소액임차인 보호제도를 유명무실하게 하였다. 

  예컨대 2014.1.1. 이후에 선순위 근저당권이 설정되어 있는 서울 소재 상가건물의 임대차가 보증금 2,000만원에 월차임 50만원에 불과한 것일지라도, 환산보증금은 [보증금 2,000만원+(월차임 50만원×100)＝7,000만 원]이므로, 그 임차인은 소액보증금 임차인으로 보호받을 수 없다.  차임규모가 이 정도에 불과한 임차인조차 소액임차인으로 보호되지 않는다면 도대체 어느 누가 소액임차인으로 보호될 수 있다는 말인가? 

  소액임차인으로 보호되기 위해서는 최소한 사업자등록을 하여야 하는데, 이러한 소액보증금 임차인은 사업자등록을 하지 않는 것이 일반적이라 것을 고려하면 더욱 그러하다. 하루빨리 이에 대한 입법적인 해결방안이 마련되어야 할 것이나, 오래 전 개정된 시행령에서도 보증금의 규모와 보호되는 보증금의 일정액에 대한 상향조정이 이루어졌을 뿐 근본적인 개선이 이루어지지 않은 것은 참으로 유감이라 아니할 수 없다.